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Quinta-feira, 23 de outubro de 2014
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Publicada em 21/09/2006
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Prestação de contas em condomínio edilício

Estudo realizado para conclusão do curso de pós-graduação na FMU, pelo advogado André M. Palmuti


SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ......................................................................................7

JUSTIFICATIVA.....................................................................................8

CAPITULO I – O CONDOMÍNIO EDILÍCIO...........................................9

CAPITULO II – O SÍNDICO.................................................................10

CAPITULO III – A AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS..................14

CAPÍTULO IV - PROCEDIMENTOS DO PROCESSO........................18

CAPITULO V - OS RECURSOS NA AÇÃO DE PRESTAÇÃO E DE DAR DE CONTAS................................................................................26

CAPITULO VI - A EXECUÇÃO DAS CONTAS APURADAS...............27

CAPITULO VII - COMPETÊNCIA RECURSAL....................................28

CONCLUSÃO......................................................................................29

BIBLIOGRAFIA....................................................................................30

ANEXO 1..............................................................................................31



INTRODUÇÃO

A administração de bens da massa condominial enseja ao administrador várias responsabilidades, principalmente a de dar contas da sua gestão àqueles que confiaram ao administrador a gestão dos seus negócios.

Visando a proteção dos direitos daqueles que tiveram seus bens administrados por terceiro, no caso o síndico do condomínio, tem este a obrigação de prestar, anualmente, para a assembléia as contas de sua gestão e, não o fazendo poderá ser exigido em juízo a prestação dessas contas bem como o repasse do saldo, se apurado a favor.

Em São Paulo o numero de condomínios de prédios, em decorrência do crescimento na horizontal estar limitado, tendo em vista que as pessoas buscam esse tipo de moradia visando aumentar seu lazer e segurança, mesmo sabendo que perderão um pouco de sua liberdade, pois terão que respeitar as regras internas do condomínio e pelos diversos incentivos fiscais que o governo criou para o desenvolvimento do setor de construção civil, está aumentando de forma significativa.

Assim, a figura do administrador dos interessas da massa condominial também cresce e enseja um estudo aprofundado sobre a prestação de contas desse administrador, evitando que haja abuso das atribuições que, sem fiscalização, possa destinar a arrecadação dos condôminos para uma finalidade diversa da prevista e devidamente aprovada – pagamento das despesas do condomínio e realização de obras.

A ação de prestação de contas ou de entregar contas torna a administração do síndico uma gestão passível de fiscalização pelos condôminos, os quais, não recendo as contas em assembléia poderão exigir do síndico através desse procedimento judicial.

JUSTIFICATIVA

Com o reaquecimento do mercado imobiliário, mas especificamente, na construção de condomínios em edifícios, há a necessidade de um estudo para buscarmos os esclarecimentos de uma função que, hoje, tem aumentado de forma significativa, principalmente em nossa capital – O SÍNDICO.

Muito comentado dentro dos condomínios, aqueles que ali residem e não se preocupam em verificar o que está sendo feito com o valor arrecadado mensalmente com as cotas condominiais, o síndico tem a fama de utilizar, indevidamente para benefícios próprios, parte da arrecadação.

Essa afirmação está contida no fato de muitas despesas geradas para manutenção do condomínio não serem perceptíveis aos moradores, por exemplo: consertos e manutenções. Apenas as benfeitorias como aquisição de produtos decorativos, pinturas, reformas etc são visualizadas e, por conta disso, os questionamentos sobre o destino da arrecadação, muitas vezes, é colocado em dúvida.

Com o estudo em desenvolvimento busca-se o aprimoramento nos conceitos sobre a ação de prestar e dar contas, o esclarecimento dos pontos que, por ventura, ainda se encontram numa zona de penumbra ou até mesmo, por falta de interesse dos envolvidos, deixa-se de elucidar.

DA AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO:

CAPITULO I

CONDOMÍNIO EDILÍCIO


Anteriormente regulado pela Lei Federal extravagante 4.591/64 e agora pelo Código Civil que entrou em vigor em 10 de janeiro de 2.003, onde o legislador inovou trazendo o tema para dentro do Código Civil regulando o Condomínio Edilício nos artigos 1.331 a 1.358, é o exercício da propriedade de várias pessoas sobre determinado imóvel onde parte dele é de propriedade exclusiva e outra parte dele é de propriedade comum, essa definição é extraída do art. 1.331 do Código Civil .

É instituído através de uma convenção condominial devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis , assinada por, no mínimo dois terços dos condôminos proprietários. Caso não seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis a convenção condominial não poderá ser oponível contra terceiros, tendo valia apenas para uso interno, visando regular os atos realizados pelos condôminos nas partes pertencentes ao condomínio.

O Cartório de Registro de imóveis competente para registrar a convenção condominial será o mesmo cartório responsável pelo registro dos imóveis da circunscrição onde se encontrar situado o condomínio.

CAPITULO II

O SÍNDICO


Tratando-se de condomínio edilício, cuja definição foi acima apresentada, teremos várias pessoas em sua composição e, como em todo imóvel há necessidade de realização de obras e manutenção, conservação e até mesmo de melhorias e, além das obras administrar a admissão e saída de funcionários, contratação de prestadores de serviços, seria problemático todos os componentes do condomínio exercendo as mesmas funções simultaneamente, porque, por serem todos Homens, pensam de forma diferente um do outro e, inevitável seria a existência de conflitos de opiniões sobre o que e como aplicar os recursos obtidos, quais as prioridades de obras, etc.

Por conta disso, sabiamente criou-se a figura do síndico no condomínio, escolhido pela assembléia com pauta específica para essa finalidade, que representará a vontade dos condôminos e também defenderá os interesses de todos eles contra tudo e contra todos, zelando pelo patrimônio e administrando os recursos recolhidos aos cofres do condomínio através da arrecadação mensal.

Assim, sendo o síndico pessoa eleita pelos condôminos em assembléia, podendo ele ser condômino ou não, o qual representa o condomínio em todos os atos necessários para proteger o interesse comum do condomínio.

Embora haja previsão legal de poder o síndico ser pessoa não condômino , tal preceito, ao nosso ver não nos parece muito viável, haja vista não sendo ele condômino não terá o contato direto com aqueles que, diuturnamente, estão envolvidos nos problemas e acontecimentos dentro do condomínio, passando a exercer apenas uma função de gerente de recursos e administrador de problemas e não cremos ser essa a intenção do legislador ao criar a figura do síndico.

É claro que tal previsão legal também inseriu no mercado uma nova profissão – O SÍNDICO PROFISSIONAL que apenas tem como função gerir o condomínio e, geralmente, não se envolve em problemas e desavenças, deixando tais situações para o seu braço direito, o zelador.

Todas atribuições do síndico de condomínio edilício estão previstas no art. 1.348 do Código Civil .

O nosso estudo tem como finalidade analisar exclusivamente a atribuição do síndico prevista no inciso VIII do art. 1.348 do Código Civil, ou seja, a prestação das contas de sua gestão.

Nos termos do art. 1348, VIII, uma das atribuições do síndico é de prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas, de sua administração exercida. O dispositivo legal mencionado estabelece ao síndico o ônus de apresentar, além dos resultados visíveis da sua administração, como realização de benfeitorias e manutenção, os documentos que justificaram e compuseram as entradas e saídas de dinheiro por ele gerido em nome do condomínio.

Marcus Vinícius Rios Gonçalves, em sua obra Procedimentos Especiais, 4ª edição, São Paulo, 2005. Ed. Saraiva, faz a seguinte menção que “No condomínio em edifícios já ficou assentado que: “o síndico, considerado tradicionalmente pela doutrina como um mandatário do condomínio, é quem, em nome deste, pode exigir contas do administrador, não os condôminos. Já o síndico, nos termos da Lei 4.591/64, deve contas à Assembléia Geral (art. 22, § 1º, f e ao Conselho Consultivo (art. 23), como consta também, da Convenção

Condominial, mas não as deve aos condôminos individualmente. Se, porém, não as presta à Assembléia e ao Conselho Consultivo, nem esse órgão as pede, os condôminos, aí sim, podem exigi-las do síndico”(JTJ, 180:41).”

O síndico deve, anualmente, convocar uma assembléia para que sejam prestadas as contas do ano anterior e devidamente aprovadas .

Em não o fazendo a convocação, poderá, também, ser a assembléia convocada por 1/4 dos condôminos, desde que estejam quites com suas obrigações condominiais, principalmente, o pagamento da sua quota parte do rateio das despesas, isso é o que se extrai do conteúdo do § 1º do art. 1.350:

“§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.”

Embora o texto legal não mencione sobre a necessidade do condômino estar quite com suas obrigações, o art. 1.335, III do Código Civil exige que, para o condômino possa participar da assembléia ou votar nas deliberações esteja quite com suas quotas condominiais.

A necessidade de aprovar as contas da gestão é importante para que tenhamos uma transparência dos valores recebidos e gastos pelo síndico do condomínio. Essa transparência se dá, pois, para aprovar as contas, deverão passar pela análise do conselho consultivo do condomínio que, estando em ordem, emitirão parecer favorável para aprovação das contas, presumindo que foram minuciosamente fiscalizadas pelos membros do conselho consultivo do condomínio deixando os condôminos presentes na assembléia, convocada com item especifico de aprovação de contas, mais esclarecidos no momento da votação sobe a aprovação ou não das contas do condomínio.

Além da importância acima mencionada, deve-se destacar também, para a pessoa do síndico é necessária a aprovação de suas contas, pois aprovadas as contas em assembléia, pela maioria simples dos presentes, o síndico fica liberado de quaisquer responsabilidades decorrentes das contas aprovadas. Não podendo, inclusive, ser acionado judicialmente em relação às mesmas.

Outro fato importante para que se aprove as contas do condomínio, desde que estejam boas, é notado quando o condomínio ingressa com ação de cobrança em face de condômino inadimplente. Isto, porque para o ingresso da ação de cobrança em face do condômino que não cumpriu com sua obrigação de contribuir com a sua quota condominial baseada na sua fração ideal de propriedade, o magistrado tem exigido que se apresente a ata de aprovação das contas. Em caso de não possuir referida ata, o condomínio necessitará justificar a ausência da mesma, podendo, para tanto, informar a existência de processo de prestação de contas em face do síndico da gestão não aprovada.

Não sendo aprovadas as contas por ausência de convocação da assembléia pelo síndico ou porque, mesmo não sendo convocada foi suprida a convocação por 1/4 dos condôminos, alguma irregularidade foi constatada pelos condôminos, as mesmas podem ser exigidas do síndico através do procedimento judicial (ação de prestação de contas), bem como este também pode ingressar em juízo para ali prestá-las, se recusadas pela assembléia convocada para essa finalidade.

CAPITULO III

A AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS


A ação de prestação de contas está codificada no Código de Processo Civil nos artigos 914 a 919 , devendo ser observadas as regras ali estabelecidas para a ação de prestação de contas em condomínio edilício.

Nelson Nery Júnior, analisando o artigo 914 do Código de Processo Civil, define as partes do processo de prestação de contas como sendo:

“O devedor de contas: a pessoa que administrou patrimônio ou interesse de terceiros.

O credor de contas: o que teve seus bens/interesses administrados por terceiro.”

No nosso entendimento, por tratar-se de um tema específico, a definição geral trazida por Nelson Nery Júnior, embora semelhante a apresentada por nós, é necessário que as partes envolvidas no condomínio edilício sejam destacadas, é o que fazemos a seguir:

Na ação de prestação de contas, tratando-se de condomínios edilícios, o pólo passivo da demanda pode ser composto de duas formas. A primeira, pelo síndico da gestão anterior, pois a ação foi movida pelo condomínio, devidamente representado por seu representante legal, via de regra, o novo síndico ou foi movida por qualquer condomínio, desde que o síndico acionado não tenha prestado as contas à assembléia. A segunda hipótese, figurando no pólo passivo da demanda o condomínio, uma vez que, nesses casos, a ação será proposta pelo ex-síndico, pois, via de regra, já não está no cargo exercido no período que se busca aprovação.

Em algumas situações, figura também como co-réu no processo de prestação de contas a empresa a quem o síndico elegeu para auxilia-lo na gestão, transferindo as funções administrativas da gestão.
CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - PRESTAÇÃO DE CONTAS - INTERPOSIÇÃO CONTRA O EX-SÍNDICO - CONTA PENDENTE DE APRECIAÇÃO E APROVAÇÃO PELA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL - CABIMENTO
Obrigatoriedade da ré em prestar contas ao Condomínio pelo período em que exerceu a atividade de síndica.
Ap. c/ Rev. 530.300 - 9ª Câm. - Rel. Juiz CLARET DE ALMEIDA - J. 2.12.98, JTA (LEX) 178/222

PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO - AJUIZAMENTO POR CONDÔMINO CONTRA SÍNDICO - CONTA PENDENTE DE APRECIAÇÃO E APROVAÇÃO PELA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL - CABIMENTO
A prestação de contas não equivale a obrigação pecuniária, mas, apenas, corresponde ao dever que têm todos os que administram recursos alheios de dar contas de sua gestão e nesta posição é que se encontra o síndico. De outro lado, tem o condômino, na hipótese, legitimidade ativa, porque as contas não foram aprovadas em assembléia. Ap. s/ Rev. 840.726-00/4 - 10ª Câm. - Rel. Juiz NESTOR DUARTE - J. 14.4.2004
No pólo ativo da demanda, teremos as posições invertidas das apresentadas no item anterior, ou seja, num primeiro momento, teremos o ex-síndico como autor da ação para que o condomínio aceite as contas que tenha recusado receber ou, mesmo tendo recebido, tenha discordado. Num segundo momento, teremos o condomínio como autor da demanda, para exigir do ex-síndico as contas que deveriam ter sido prestadas e não o foram ou, se foram, não foram aprovadas pelo condomínio.

A figura nova que aparece é a de que qualquer condômino poderá figurar no pólo ativo da ação de prestação de contas em face do síndico, desde que o condomínio, através de seu novo representante não tenha iniciado o processo ou que o síndico não tenha, ao menos, apresentado as contas à Assembléia Geral devidamente convocada para esse fim.

O objeto da ação de prestação de contas, quando proposta por aquele que deveria receber as contas e não as teve, nada mais é do que obter um pronunciamento jurisdicional determinando aquele que estava obrigado a prestar contas a fazê-lo, bem como após a apresentação, declare que as contas apresentadas são corretas e o saldo apurado seja entregue, se apurado a favor ou devolvido se apurado contra.

Já, quando o autor da ação de prestação de contas é proposta por quem devia prestas as contas e, mesmo tentando presta-las de forma extrajudicial teve as mesmas não aceitas ou sequer recebidas por quem deveria recebê-las, é obter um pronunciamento jurisdicional de que as contas foram apresentadas e estão tidas como boas. Nesses casos a ação tem como natureza a entrega das contas não aceitas extrajudicialmente pela assembléia geral de condôminos.

A ação de prestação de contas tem natureza dúplice, ou seja, a decisão no processo desfavorável ao autor é, via de regra, automaticamente favorável ao réu, mesmo que este não tenha deduzido em juízo nenhum pedido de condenação da parte contrária.

A ausência de necessidade de o réu pedir em juízo algo a seu favor afasta a necessidade da apresentação de reconvenção em relação ao pedido trazido pelo autor, uma vez que a simples declaração de improcedência para o autor será a procedência para o réu.

No entanto, é possível que, em razão da ação proposta, tenha o réu outros pedidos a deduzir em face do autor decorrentes da relação discutida no processo. Nesses casos, e somente nestes, poderá o réu apresentar o pedido de reconvenção e, ai sim deduzir pedidos a seu favor, além daqueles discutidos e trazidos pelo autor da ação de prestação de contas.

Nelson Nery conceitua o caráter dúplice como: “A ação dúplice se caracteriza quando as posições de autor e réu no processo se confundem, sendo que, por esta razão, não poderá o réu deduzir reconvenção. Isto porque, em sua contestação deduzida, poderá ele pedir a proteção de seu interesse.”

CAPÍTULO IV

PROCEDIMENTOS DO PROCESSO

EXIGINDO AS CONTAS


Deverão constar da inicial, além dos requisitos do art. 282, o vínculo jurídico existente entre o condomínio e o síndico de quem se está exigindo as contas e exige o requerimento de citação do réu para, em cinco dias, contestar o pedido ou apresentar as contas (art. 915). Se o autor não comprova o vínculo jurídico mesmo que de forma rarefeita, certamente, falta-lhe interesse processual e o processo, via de regra, será extinto sem julgamento do mérito (art. 267, VI). Se o autor relatar o vínculo jurídico, mas não o provar, o pedido será julgado improcedente.

PRIMEIRA FASE DA AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS

Citado, o réu poderá ter as seguintes atitudes:

1a) Apresentar as contas sem contestar. Esta atitude do réu configura verdadeiro reconhecimento do pedido, porém não extingue o processo, mas apenas sua primeira fase, pois a questão em torno da existência ou não da obrigação de prestar contas ficará superada desde o momento em que o síndico não resiste à pretensão do autor.

As contas deverão ser apresentadas em forma mercantil, com especificação de receitas, despesas e saldo apurado.

“Para justificar-se o disposto no artigo, nada melhor do que se imaginar sua inexistência. Instituída a ‘liberdade de forma’ em tal matéria, não apenas cresceriam as dificuldades para o exame, discussão e julgamento das contas, como a adoção de formas sem padrões, confusas e caóticas serviria eventualmente até mesmo ao malicioso propósito de distorcer, ocultar ou exagerar parcelas.”

Em cinco dias, o autor se manifestará sobre as contas prestadas (art. 915, § 1o), que devem ser instruídas com documentos justificativos.

Não é imprescindível que sejam juntados todos os documentos, pois algumas despesas são mais difíceis de se obter comprovação documental, como compras de pequeno valor, despesas com táxi, ônibus, gorjetas etc. Na há na lei exigência de que a prova seja documental.

Prestadas as contas e, havendo necessidade de produzir provas, designará o juiz audiência de instrução e julgamento; não havendo provas para serem produzidas, o juiz exara a sentença.

2a) Revelia. Se o réu nada fizer, ocorrerá o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, II do CPC .

Julgando o juiz procedente o pedido do autor, exara esse uma sentença condenatória, pois determina que o réu preste as contas solicitadas em quarenta e oito horas. Na sentença há também um conteúdo cominatório que determina ao réu cumprir a ordem de prestar contas, sob pena de que o autor possa apresentar as contas sem que ele tenha a possibilidade de impugná-las (art. 915, § 2o).

3a) Contestar e negar a obrigação. Nessa situação o síndico tem como base em sua defesa a alegação de que a obrigação de prestar contas não lhe compete ou, que lhe compete, mas já foi realizada ou foi cumprida de outra forma.

Diante desse posicionamento do réu, o juiz determina a produção de provas, caso entenda necessário e as partes assim o requeiram, designando audiência de instrução e julgamento; não havendo provas a produzir, o juiz exara a sentença de mérito, exclusivamente sobre o dever ou não de prestar as contas, para que se passe à segunda fase do procedimento.

Contestado o pedido o processo, na primeira fase, segue as fases do procedimento ordinário, podendo haver julgamento antecipado da lide, produção de provas e audiência de instrução e julgamento.

SEGUNDA FASE DA AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS

Prestando o réu as contas no prazo de quarenta e oito horas, o autor deve se pronunciar sobre as contas no prazo de cinco dias podendo atacar tanto a conteúdo das contas quanto a forma.

Entendendo necessário, o juiz deferirá o pedido das partes para produção de provas, designando audiência; caso contrário, exara sentença.

Se o síndico, condenado a apresentar as contas, não o faz no prazo de quarenta e oito horas, o autor poderá apresentá-las nos dez dias seguintes ao encerramento do prazo, não sendo possível ao réu contestar. As contas apresentadas pelo autor serão julgadas pelo juiz que, caso não se convença das contas apresentadas pelo autor, poderá determinar a realização de exame pericial contábil. Neste caso, de o autor da ação, em substituição ao síndico, face à sua omissão, mesmo após a ordem judicial de prestar as contas, por tratar-se de pessoa que deveria tomar as contas e não prestá-las, os documentos para a comprovação não estarão em seu poder, não podendo, assim, ser exigida a juntada dos documentos necessários para justificar as contas apresentadas.

Sendo ambas as partes omissas na apresentação das contas, é impossível prosseguir o processo, mas o autor poderá, diferentemente do réu que não o fez no prazo, apresentar as contas mesmo decorrido o prazo. Ernane Fidélis entende que poderá apresentá-las a qualquer momento. Adroaldo Fabrício, defende que o juiz tanto pode receber as contas tardiamente como pode intimar o autor para praticar o ato. Porém, se decorrer da intimação os trinta dias do art. 267, III, o processo será extinto se, após a providência do § 1o o autor continuar inerte.

No nosso entendimento essa possibilidade de o autor apresentar as contas após o prazo fixado em lei não nos parece possível, haja vista que par ao réu essa possibilidade não é acolhida pelo magistrado e, sendo por ele aceita as contas de forma intempestiva do autor, estará dando tratando de forma diferenciada o que é proibido em razão do princípio do tratamento isonômico entre as partes garantido pela Constituição Federal.

Superada a discordância com o posicionamento doutrinário, continuemos a análise do procedimento.

Na sentença o valor do saldo será declarado e a parte a quem ele favorece, independente de quem tenha sido o autor da ação, haja vista a ação de prestação de contas ter natureza dúplice, conforme abordado acima. Em sendo não sendo apurado saldo, a sentença declarará a quitação entre os demandantes.

Se a ação na primeira fase é julgada improcedente, não há que se falar em saldo, pois as contas nem foram examinadas.

A sentença de que trata o art. 918 só pode ocorrer na segunda fase do procedimento, haja vista que na primeira fase não se questiona o conteúdo das contas, mas sim a obrigação de sua prestação.

Antes do advento da Lei 11.232/05, o saldo devedor da ação de prestação de contas era exigido através de execução forçada em processo separado. Atualmente, a execução será feita nos próprios autos do processo de prestação de contas, sendo que, na sentença que declarar o saldo e quem é o credor, determinará que o pagamento seja realizado em até 15 (quinze) dias de força espontânea ou, em caso de não ocorrer, será ele acrescido de mais 10% (dez por cento), nos termos do art. 475-J do CPC.

No processo de exigir contas, note-se o posicionamento jurisprudencial em relação à não contestação na primeira fase:

17025744 – AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – CONDOMÍNIO – EX-SÍNDICO – PEDIDO JULGADO PROCEDENTE NA PRIMEIRA FASE – NÃO APRESENTAÇÃO DAS CONTAS NO PRAZO DE 48 HORAS – IMPOSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO DAS CONTAS APRESENTADAS PELO AUTOR – EXISTÊNCIA DE SALDO CREDOR – IMPROVIMENTO DO RECURSO – Na Ação de Prestação de Contas exigida pelo Condomínio em face de seu ex-síndico, julgado procedente o pedido na primeira fase, tem o réu a obrigação de apresentar as contas no prazo de 48 horas. Não o fazendo, perde o direito de impugnar os valores apresentados pelo autor, nos termos do artigo 915, parágrafo 2º do CPC. A produção de outras provas é desnecessária se o Magistrado entende que as contas apresentadas pelo autor encontram-se dentro dos padrões de razoabilidade, ainda mais não tendo o réu apresentado as suas no momento oportuno, razão pela qual não há que se falar em afronta ao princípio constitucional da ampla defesa." (TJRJ – AC 11349/2001 – (2001.001.11349) – 3ª C.Cív. – Rel. Des. Antônio Eduardo F. Duarte – J. 08.01.2002) JCPC.915 JCPC.915.2

FORMA DE APRESENTAÇÃO DAS CONTAS:

Nos termos do art. 917, as contas apresentadas tanto pelo autor ou pelo réu, deverão conter alguns requisitos mínimos de contabilidade para viabilizar seu exame em juízo. Embora o texto legal apresenta o termo “forma mercantil”, os Tribunais tem recebido as contas, desde que, sejam inteligíveis e seja possível a apuração de eventual saldo credor.

ENTREGANDO AS CONTAS

A petição inicial deverá conter todos os requisitos do art. 282 e o requerimento de que seja o réu citado para, em cinco dias, concordar com as contas apresentadas ou impugna-las. As contas deverão ser apresentadas em forma mercantil, podendo fazer parte da própria petição ou ser apresentado de forma separada, o que é sempre mais viável para não levar obrigar o juiz a tomar conhecimento de todas as contas prestadas antes mesmo da parte contrária contesta-las, tornando o trabalho do magistrado moroso. Quando da apresentação das contas deverão obrigatoriamente acompanhar às contas os documentos que justifiquem a realização das contas.

Citado, o réu poderá ter as seguintes atitudes:

1a) Aceitar expressamente as contas: Nesta hipótese, será o processo julgado pelo juiz em dez dias, haja vista o réu ter reconhecido o pedido do autor, ensejando a extinção do processo com julgamento de mérito. O juiz, aqui, exarará uma sentença de caráter homologatório, pois não houveram pontos controvertidos na demanda.

2a) Revelia:Se o réu não impugna as contas apresentadas nem as aceita, o juiz, nos termos do art. 330, II do CPC, julga antecipadamente o pedido, proferindo sentença.

3a) Contestar a pretensão do autor: Contestado o pedido, será o seguirá o processo as fases do rito ordinário, assim como na ação de prestação de contas. Havendo necessidade de produção de provas, o juiz designará audiência de instrução e julgamento, após o que.

4a) Impugnar as contas: Apresentando o réu sua discordância, esta poderá compreender o conteúdo ou a forma de apresentação.

Impugnando a forma, o réu deve apresentar as contas na forma prevista em lei para fornecer ao juiz elementos para verificar mais amplamente a questão discutida. Restringindo-se a matéria de impugnação apenas a aspectos formais, o juiz fixará prazo, não definido em lei, para que sejam corrigidos, pelo autor, possíveis defeitos ou sanados eventuais erros ou omissões.

Contestadas as contas, o procedimento converte-se em ordinário. Havendo necessidade de produção de provas, o juiz designará audiência de instrução e julgamento, após o que exarará sentença.

É de destaque no processo de entregar as contas que, não haverá ponto controvertido sobre o dever ou não de prestar as contas, pois sendo o autor aquele que declara que deve prestar contas e estas foram recusadas pelo réu, o juiz passará a analisar as contas apresentadas e o eventual saldo e seu credor.

FORMA DE APRESENTAÇÃO DAS CONTAS:

Nos termos do art. 917, as contas apresentadas tanto pelo autor ou pelo réu, deverão conter alguns requisitos mínimos de contabilidade para viabilizar seu exame em juízo. Embora o texto legal apresenta o termo “forma mercantil”, os Tribunais tem recebido as contas, desde que, sejam inteligíveis e seja possível a apuração de eventual saldo credor.

“Art. 917 - As contas, assim do autor como do réu, serão apresentadas em forma mercantil, especificando-se as receitas e a aplicação das despesas, bem como o respectivo saldo; e serão instruídas com os documentos justificativos.”

No art. 918, trata-se da segunda fase do processo de prestação de contas, quando será fixado pelo juiz o saldo a ser cobrado em execução, cujo valor devido, com as alterações trazidas pela Lei 11.232/2005, será exigido nos próprios autos do processo de prestação de contas.

Marcus Vinícius Rios Gonçalves, em sua obra Procedimentos Especiais, 4ª edição, São Paulo, 2005. Ed. Saraiva, afirma que; “a forma mercantil consiste na discriminação dos créditos e débitos, separadamente, com indicação resumida de sua origem e destino. Os lançamentos serão feitos em ordem cronológica. A finalidade é facilitar à parte contrária impugnar os cálculos oferecidos, que ficariam sobremodo confusos, se apresentados aleatoriamente.”

Concordamos com tal posicionamento, uma vez que exigir que as contas sejam apresentadas através de livros diário ou razão seria analisar o texto legal de forma muito rígida, não sendo essa a intenção do legislador ao elaborar tal dispositivo – isso é o que cremos.

Nesse sentido, temos:

132049963 – PRESTAÇÃO DE CONTAS – CONDOMÍNIO – SÍNDICO – PRELIMINARES – REJEIÇÃO – MÉRITO – FORMA MERCANTIL – OBRIGAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – UNÂNIME – O instituto da prestação de contas consiste em relacionar a documentação que comprove as receitas e as despesas referentes à gerência de bens, valores ou interesses de terceiros, decorrente de relação jurídica contratual ou legal, tendo o síndico, na qualidade de representante e administrador do condomínio o dever de presta-las, em forma mercantil. (TJDF – APC 20020110570528 – 3ª T.Cív. – Rel. Des. Lécio Resende – DJU 09.11.2004 – p. 148)

CAPITULO V

OS RECURSOS NA AÇÃO DE PRESTAÇÃO E DE DAR DE CONTAS


Nos procedimentos das ações de prestar e dar contas, a parte sucumbente poderá recorrer da sentença através do Recurso de Apelação da sentença da primeira fase e, também poderá recorrer através de Recurso de Apelação da sentença da segunda fase. Num primeiro momento, aos olhos rasos da análise processual, tal entendimento parece estar equivocado, ferindo o principio da unirrecorribilidade recursal.

No entanto, é importante lembramos que o processo de prestação de contas é um processo especial que contém duas sentenças e, por conta disso, ambas poderão ser atacadas através do Recurso de Apelação. O efeito desse recurso será duplo, (devolutivo e suspensivo) nos termos do art. 520 do CPC 1ª parte.

É entendimento da minoria da doutrina que não existem duas sentenças, mas sim uma decisão interlocutória decidindo a primeira fase do processo e uma sentença, decidindo a segunda fase do processo. Essa afirmação é feita por aqueles que defendem a tese de não ser possível a existência de duas sentenças no mesmo processo, deixando de analisar o processo de prestação de contas com suas diferenças.

Essas diferenças não consideradas pelos doutrinadores que não aceitam a existência de duas sentenças no mesmo processo são exatamente algumas das que fases com que o processo de prestação de contas esteja codificado nos procedimentos especiais, caso não existisse nada de especial, poderíamos seguir o rito ordinário para essa ação.

O recurso de Agravo seja de instrumento ou retido é cabível no procedimento para os casos já definidos no CPC, art. 522. A discussão da pesquisa está contida no ponto acima discursado onde parte mínima da doutrina entende que não existem duas sentenças e que a decisão da primeira fase não é sentença e sim uma decisão interlocutória, portanto, o ataque á mesma deverá ser através de agravo e não de apelação.

CAPITULO VI

A EXECUÇÃO DAS CONTAS APURADAS


Antes da vigência da Lei 11.232/05, o saldo devedor da ação de prestação de contas era exigido através de execução forçada em processo separado.

Atualmente, a execução será feita nos próprios autos do processo de prestação de contas, sendo que, na sentença que declarar o saldo e quem é o credor, determinará, através de intimação na pessoa do advogado do devedor, que o pagamento seja realizado em até 15 (quinze) dias de força espontânea ou, em caso de não ocorrer, será ele acrescido de mais 10% (dez por cento), nos termos do art. 475-J do CPC.

CAPITULO VII

COMPETÊNCIA RECURSAL:


A competência para analisar e julgar os recursos decorrentes dos processos de prestação de contas, em São Paulo, é do Tribunal de Justiça, através das suas câmaras 25ª a 36ª, haja vista ser anteriormente ser do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo.

CONCLUSÃO

A função de síndico em um condomínio edilício não enseja apenas a isenção da quota condominial, agrega consigo muitas responsabilidades tais como, celebração de contrato de seguro de incêndio, contratação e demissão de funcionários, realização de obra e, umas das principais, gerir a arrecadação para sua aplicação de forma eficaz às necessidades do condomínio.

Em decorrência dessa atividade principal do sindico de administrar dinheiro da massa condominial, compete a ele dar conta, anualmente, de toda a gestão financeira e administrativa realizada durante o período em exercício do cargo, sob pena de ser acionado judicialmente para fazê-lo.

Assim, concluímos que ao aceitar o cargo de síndico em condomínio edilício deve-se, primeiramente, ter consciência de que se está assumindo a responsabilidade de gerir o patrimônio de uma massa condominial que, certamente, pleiteará contas daquele que assumiu a função – O SÍNDICO, devendo prestá-las à Assembléia Geral de Condôminos, anualmente ou, na impossibilidade de fazê-lo, dar as contas em juízo para que o condomínio concorde com tais contas ou não.

BIBLIOGRAFIA:

ADROALDO FABRÍCIO FURTADO. Comentários ao Código de Processo Civil. Rio de Janeiro: 2a edição, Ed. Forense, 1984.

AGNALDO CELINO DE SOUZA, Condomínio em Edifícios – Manual do Condômino, 4ª edição, Revista e Ampliada, São Paulo, Ed. Atlas, 2001.

CARLOS ALBERTO DABUS MALUF, Novo Código Civil Comentado, pg. 1160 1196, 1ª edição 3ª tiragem, São Paulo, Ed. Saraiva, 2002.

ERNANE FIDÉLIS DOS SANTOS, Manual de Direito Processual Civil. São Paulo: 7a edição, Saraiva, 2000, v. 2

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES, Procedimentos Especiais, 4ª edição, São Paulo, Ed. Saraiva, 2005.

NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA DE ANDRADE NERY, Código de Processo Civil Comentado e legislação extravagante, 7ª edição Revista e Ampliada, São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 2003.

SILVIO DE SALVO VENOSA, Novo Código Civil, 2ª edição, São Paulo, Ed. Atlas, 2002.

ANEXO 1

132049963 – PRESTAÇÃO DE CONTAS – CONDOMÍNIO – SÍNDICO – PRELIMINARES – REJEIÇÃO – MÉRITO – FORMA MERCANTIL – OBRIGAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO – UNÂNIME – O instituto da prestação de contas consiste em relacionar a documentação que comprove as receitas e as despesas referentes à gerência de bens, valores ou interesses de terceiros, decorrente de relação jurídica contratual ou legal, tendo o síndico, na qualidade de representante e administrador do condomínio o dever de presta-las, em forma mercantil. (TJDF – APC 20020110570528 – 3ª T.Cív. – Rel. Des. Lécio Resende – DJU 09.11.2004 – p. 148)

17025744 – AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – CONDOMÍNIO – EX-SÍNDICO – PEDIDO JULGADO PROCEDENTE NA PRIMEIRA FASE – NÃO APRESENTAÇÃO DAS CONTAS NO PRAZO DE 48 HORAS – IMPOSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO DAS CONTAS APRESENTADAS PELO AUTOR – EXISTÊNCIA DE SALDO CREDOR – IMPROVIMENTO DO RECURSO – Na Ação de Prestação de Contas exigida pelo Condomínio em face de seu ex-síndico, julgado procedente o pedido na primeira fase, tem o réu a obrigação de apresentar as contas no prazo de 48 horas. Não o fazendo, perde o direito de impugnar os valores apresentados pelo autor, nos termos do artigo 915, parágrafo 2º do CPC. A produção de outras provas é desnecessária se o Magistrado entende que as contas apresentadas pelo autor encontram-se dentro dos padrões de razoabilidade, ainda mais não tendo o réu apresentado as suas no momento oportuno, razão pela qual não há que se falar em afronta ao princípio constitucional da ampla defesa." (TJRJ – AC 11349/2001 – (2001.001.11349) – 3ª C.Cív. – Rel. Des. Antônio Eduardo F. Duarte – J. 08.01.2002) JCPC.915 JCPC.915.2

118081 – CONDOMÍNIO – PRESTAÇÃO DE CONTAS EXIGIDA POR CONDÔMINO – INTERESSE E LEGITIMIDADE PARA A CAUSA – CARÊNCIA DO DIREITO DE AÇÃO – Pelo prisma legislado, não se vislumbra presente o interesse para a causa, porquanto havendo o síndico submetido suas contas à aprovação da assembléia geral, e havendo esta dado-as como boas, carece ao autor-apelante a necessidade de se recorrer a tutela jurisdicional pretendida, e simultaneamente, não possui ele legitimidade ad causam, posto competir ao síndico prestar contas de sua administração ao órgão deliberativo, e não ao condômino particularmente. Inteligência do art. 22, § 1º, da Lei nº 4.591 de 1964. (TJGO – AC 58.190-8/188 – (200100566523) – 1ª T. – Rel. Des. Fenelon Teodoro Reis – J. 12.06.2001)

PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO - AJUIZAMENTO POR CONDÔMINO CONTRA SÍNDICO - CONTA PENDENTE DE APRECIAÇÃO E APROVAÇÃO PELA ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL - CABIMENTO
A prestação de contas não equivale a obrigação pecuniária, mas, apenas, corresponde ao dever que têm todos os que administram recursos alheios de dar contas de sua gestão e nesta posição é que se encontra o síndico. De outro lado, tem o condômino, na hipótese, legitimidade ativa, porque as contas não foram aprovadas em assembléia. Ap. s/ Rev. 840.726-00/4 - 10ª Câm. - Rel. Juiz NESTOR DUARTE - J. 14.4.2004

PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA - SÍNDICO - AÇÃO PROPOSTA POR CONDÔMINO - RECONHECIMENTO
Apenas o síndico tem pertinência subjetiva para compor o pólo passivo da ação em tela, uma vez que a ele é conferido o encargo de administrar os interesses do condomínio, observando-se que a discussão diz respeito às despesas não aprovadas em assembléia e a exigência daí decorrente deve ser atribuída àquele que efetivamente se obrigou a gerir os negócios envolvendo o condomínio, no caso, o síndico exclusivamente.
Ap. s/ Rev. 840.726-00/4 - 10ª Câm. - Rel. Juiz NESTOR DUARTE - J. 14.4.2004

PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE - CONDÔMINO INADIMPLENTE - AJUIZAMENTO CONTRA SÍNDICO - CONTAS NÃO APROVADAS EM ASSEMBLÉIA - RECONHECIMENTO
A Lei nº 4591/64 não impõe qualquer óbice ao ajuizamento da ação de prestação de contas por condôminos inadimplentes, fato que enseja o afastamento da decisão de extinção do processo sem julgamento do mérito sob o argumento de falta de interesse de agir.
Ap. s/ Rev. 840.726-00/4 - 10ª Câm. - Rel. Juiz NESTOR DUARTE - J. 14.4.2004

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - PRESTAÇÃO DE CONTAS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ADMINISTRADORA - AJUIZAMENTO PELO LOCATÁRIO - NÃO RECONHECIMENTO - APLICAÇÃO DO ARTIGO 24, § 4° DA LEI 4591/64 E ARTIGOS 22, IX E 23, XII E § 2° DA LEI 8245/91
A administradora do condomínio é parte ilegítima passiva na ação de prestação de contas proposta por inquilino individualmente, na forma do disposto nos artigos 24, § 4º da Lei 4591/64 e artigos 22, inciso IX, 23, inciso XII e § 2º da Lei 8245/91.
Ap. s/ Rev. 823.952-00/9 - 8ª Câm. - Rel. Juiz RUY COPPOLA - J. 13.11.2003.

CONDOMÍNIO - PRESTAÇÃO DE CONTAS - SENTENÇA - VÍCIO - SÍNDICO - INÉRCIA E DESÍDIA NA ADMINISTRAÇÃO - CARACTERIZAÇÃO - NÃO RECONHECIMENTO
De ser prestigiada sentença que, em ação de prestação de contas promovida pelo condomínio contra a ré, ex-síndica, faz exame minucioso do laudo pericial e aponta, com precisão e clareza, os limites delineados na primeira fase, e aprofunda perquirição dos valores, rejeitando as contas apresentadas e sufragando o total da condenação. Ap. c/ Rev. 763.894-00/0 - 1ª Câm. - Rel. Juiz VANDERCI ÁLVARES - J. 8.10.2003

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - PRESTAÇÃO DE CONTAS - AJUIZAMENTO EM FACE DO SÍNDICO - LEGITIMIDADE - CONDÔMINO - CONTA APROVADA PELA ASSEMBLÉIA GERAL - NÃO RECONHECIMENTO
Tendo em vista que a Assembléia Geral é a destinátaria das contas, falta aos condôminos legitimidade para, individualmente, exigi-las ao síndico, que não pode ficar sujeito a prestá-las a cada um dos membros do condomínio. Ademais, os valores cobrados foram discriminados no demonstrativo que acompanhou a inicial, documento acessível a todos os condôminos, tornando-se desvaliosa a impugnação aos valores rateados, sob o pretexto da falta de prestação de contas por parte do síndico. Ap. s/ Rev. 779.598-00/3 - 2ª Câm. - Rel. Juiz ANDREATTA RIZZO - J. 6.10.2003

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - CUMULAÇÃO COM AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DO CRÉDITO CONDOMINIAL - PROCEDIMENTOS DIVERSOS - INADMISSIBILIDADE
Inadmissível a cumulação do pedido de prestação de contas, de rito especial, com o de inexigibilidade do crédito condominial, de rito ordinário. Ap. c/ Rev. 667.283-00/6 - 2ª Câm. - Rel. Juiz FELIPE FERREIRA - J. 10.11.2003

PRESTAÇÃO DE CONTAS - ADMINISTRADORA - AÇÃO PROPOSTA POR CONDOMÍNIO - OBRIGATORIEDADE - PROVA DAS ALEGAÇÕES - NECESSIDADE
Alegar e não provar, é como nada alegar. É dever da administradora prestar contas ao Condomínio quando solicitada. Apelo improvido. Ap. c/ Rev. 595.984-00/9 - 12ª Câm. - Rel. Juiz CAMPOS PETRONI - J. 10.5.2001

CONDOMÍNIO - PRESTAÇÃO DE CONTAS - SÍNDICO - GESTÃO FINDA - OBRIGATORIEDADE - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 22, § 1º, ALÍNEA "F", DA LEI 4591/64
Irregularidades constantes da ata da assembléia geral do condomínio, objeto de ação anulatória proposta pelo síndico, réu em ação de prestação de contas, não o exonera do dever de apresentar as contas a que está obrigado.
Ap. c/ Rev. 581.339-00/9 - 5ª Câm. - Rel. Juiz S. OSCAR FELTRIN - J. 28.6

CONDOMÍNIO - PRESTAÇÃO DE CONTAS - AJUIZAMENTO PELO CONDOMÍNIO-AUTOR OBJETIVANDO VER DECLARADO QUE SUAS CONTAS NÃO POSSUEM QUALQUER IRREGULARIDADE - DISCUSSÃO DECLARATÓRIA EMBUTIDA ENVOLVENDO QUESTÃO DE FATO - INADMISSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Não é autorizado ao autor embutir pedido declaratório em ação de prestação de contas.
Ap. s/ Rev. 545.762-00/5 - 9ª Câm. - Rel. Juiz CLARET DE ALMEIDA - J. 14.4.99

CONDOMÍNIO - PRESTAÇÃO DE CONTAS EM FACE DE UM CONDÔMINO - AUSÊNCIA DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO PREVISTA NO INCISO II, DO ARTIGO 914 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - DESCABIMENTO
O condomínio não está obrigado a prestar contas individualmente a cada um de seus condôminos, mesmo que um desses faça parte do conselho fiscal. Na verdade, quem está sujeito à prestação de contas de sua gestão é o síndico, mas somente à assembléia dos condôminos, conforme disposto na lei especial a respeito dessa obrigação(Lei 4591/64, artigo 22, § 1º, letra "f").
Ap. s/ Rev. 545.762-00/5 - 9ª Câm. - Rel. Juiz CLARET DE ALMEIDA - J. 14.4.99

CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - PRESTAÇÃO DE CONTAS - PROVA - AJUIZAMENTO CONTRA ADMINISTRADORA - DESNECESSIDADE
Desnecessária a dilação probatória em ação de prestação de contas de verbas condominiais, uma vez que esta obrigação independe de eventual responsabilidade pelos atos de administração.
Ap. c/ Rev. 519.011 - 2ª Câm. - Rel. Juiz VIANNA COTRIM - J. 31.8.98

CONDOMÍNIO - PRESTAÇÃO DE CONTAS - APRECIAÇÃO PELA ASSEMBLÉIA GERAL DOS CONDÔMINOS - OBRIGAÇÃO CONSUMADA - INTERESSE PROCESSUAL - AUSÊNCIA - DESCABIMENTO
Descabida a ação de prestação de contas, por ausência de interesse processual, se, consoante registrado, em ata, elas (as contas) já foram apreciadas e não aprovadas pela Assembléia Geral dos Condôminos. Ap. s/ Rev. 516.080 - 1ª Câm. - Rel. Juiz DIOGO DE SALLES - J. 13.4.98

Fonte: www.endividado.com.br, 21 de setembro de 2006

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