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Caução ou fiança para aluguel de imovel?
Por: Osmar, Salvador - BA
Enviada: 26/07/10 - 12:28:44
Ola bom dia tenho um duvida e gostaria de saber onde me respaldar , o problema e que aluguei um imovel residencial e a inquilina me solicitou um fiador e ainda uma fiança no valor do aluguel com garantia pergunto ese e correto ? esta previsto em algum lugar o se em sendo feito a necessidade do fiador porque pagar a fiança isso e correto caso negativo onde posso consultar desde ja fico muito grato. afinal o que e que vale a figura do fiador resistrada e reconecimento de firma somente ou a figura deste mais a fiança.

Respostas
Por: Miguel Eugênio Guimarães Lima - OAB: 32054/DF - Brasília - DF
Enviada: 26/07/10 - 14:07:15
SR OSMAR: Garantias locatícias: entenda melhor.Procure sempre um advogado - prevenir sai mais barato. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, tratando, em seu artigo 37, acerca das garantias locatícias, vejamos o texto legal: "Artigo 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação." "As garantias locatícias existem de maneira a proteger o locador, garantindo o cumprimento da obrigação principal. Devemos observar, no entanto, que as garantias minimizam os riscos de prejuízos, mas não os eliminam completamente", explica o advogado e consultor jurídico de condomínios e empresas, Rômulo de Gouvêa. "A impossibilidade de cumulação de garantias, ou seja, do locador não poder exigir duas garantias para assegurar a locação de um mesmo contrato, sob pena de nulidade, denota a preocupação do legislador em evitar que o locatário seja prejudicado com exigências por demais onerosas, sob a alegação de garantir o cumprimento do contrato de locação, acrescenta. No entanto, a despeito do cuidado tido pelo legislador, tal questão é comumente causadora de indagações, suscitadas principalmente na hipótese de duas garantias, ou seja, a caução e a fiança locatícia havendo sido prestadas; qual delas deveria prevalecer? Qual delas seria nula? A jurisprudência se manifestou a respeito, quando do julgamento da Apelação com Revisão nº 387.108-00/2 - 2º TACiv/SP, que transcrevemos o Acórdão, ou seja, a jurisprudência que torna-se modelo para o caso: "LOCAÇÃO - Fiança e caução exigidas pelo locador - Dupla garantia que ofende o parágrafo único do art. 37, da Lei 8.245/91 - Nulidade, porém, que atinge apenas a garantia excedente. A nulidade cominada pelo parágrafo único, art. 37 da Lei 8.245/91, a exemplo do que ocorria na Lei 6.649/79, atinge apenas a garantia excedente, quer dizer, a que se seguir à primeira, e assim por diante e não toda a garantia. "A decisão nos afigura sensata; ou seja, deve prevalecer a garantia que primeiro constar no contrato; se interpretarmos de maneira restrita o parágrafo único do artigo 37, consideraríamos a possibilidade de nulidade de ambas as garantias, deixando assim o contrato completamente descoberto", explica Gouvêa. Na prática, temos outras modalidades de garantias locatícias, diferentes das enumeradas pelo artigo acima citado, que são utilizadas quando firmados os contratos de locação, como por exemplo: o penhor legal, o pagamento antecipado do aluguel, etc. O artigo 37 enumera a fiança, que é um contrato em que uma pessoa se obriga por outra, a satisfazer, para com seu credor, a obrigação assumida por aquela. Na locação, é a garantia dada ao locador de que, se o locatário não pagar o aluguel e seus encargos locatícios, o fiador pagará. O contrato de fiança deve, necessariamente, dar-se por escrito; é um contrato acessório, pois que não existirá sem que haja um contrato principal, cujo adimplemento visa assegurar; é unilateral, gerando obrigações para o fiador relativamente ao locador; é gratuito, pois o fiador não recebe remuneração pela obrigação assumida; e subsidiário, uma vez que o fiador é garantidor, assumindo a dívida se o afiançado não o fizer; respondendo, inclusive com bens reservados, como o de família. Neste sentido, é pacífico o entendimento de nossos Tribunais, assim vejamos: "Execução ; Penhora; Bem de Família ; Fiador; Admissibilidade. Devido ao acréscimo do inciso VII do artigo 3º da Lei nº 8.009, de 1990 o fiador não pode beneficiar-se da impenhorabilidade do bem onde reside com sua família, devendo, assegurar o cumprimento das obrigações contratuais "ex locato" do afiançado." (Agravo de Instrumento nº 385.329 - 2º TACiv/SP - 7ª Câmara - Relator Juiz Guerrieri Rezende - j. 17/08/1993) "Execução - Penhora - Bem de Família - Fiador - Admissibilidade. O artigo 82, da Lei nº 8.245, de 1991 acrescentou o inciso VII ao artigo 3º da Lei nº 8.009,de 1990, de forma que o novo inciso torna impossível ao crédito decorrente de fiança locatícia a impenhorabilidade de bem de família" (Apelação com Revisão nº 360.389-00-4 - 2º TACiv/SP - 3ª Câmara - Relator Juiz França Carvalho - j. 12/12/1993) Temos, ainda, o seguro de fiança locatícia, que é uma modalidade de garantia da qual o locatário paga um seguro, ou seja, uma taxa recolhida à seguradora, correspondente a um prêmio, com a finalidade de garantir ao locador o pagamento do aluguel. A seguradora responde no caso de descumprimento do contrato, cobrindo possíveis e eventuais prejuízos do locador. Uma outra modalidade de garantia locatícia enumerada pelo artigo 37, da Lei 8.245/91, é a caução. Segundo disciplina o artigo 38 da citada lei, poderá ser dada caução com bens móveis ou imóveis. A caução em dinheiro é bastante utilizada no mercado, perdendo apenas para a fiança, que é a mais comum. Uma vez efetivada a caução, os bens objeto da mesma ficarão indisponíveis até enquanto garantirem o contrato de locação. No caso da caução em dinheiro, exige-se que o valor seja depositado em caderneta de poupança, em conta conjunta; sendo que o levantamento da quantia deverá ser autorizado por ambos os titulares, ou seja, locador e locatário, revertendo em benefício do locatário os juros e a correção monetária auferidos durante a vigência do contrato de locação. Seu valor é de três a seis meses do aluguel vigente à época da efetivação do contrato. Já a caução sobre bens móveis é muito pouco praticada; entretanto, achamos relevante tratarmos no presente artigo, uma vez que é uma alternativa para garantir a locação, sendo uma verdadeira opção para o locatário e para o locador. Qualquer bem móvel, com valor de comércio, pode ser objeto de caução. Existem algumas diferenças entre a caução imobiliária, sendo esta mais formal do que aquela. A caução sobre bens imóveis exige a devida averbação na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, enquanto que, sobre bens móveis, deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Na prática, o locador poderá estender este registro junto aos órgãos específicos do bem dado em garantia; como por exemplo: no caso de um carro, esta caução poderá ser registrada junto ao Detran. Uma outra característica que se mostra bastante interessante revela-se quanto a guarda do bem, uma vez que o proprietário garantidor assume o encargo de fiel depositário. Embora muito pouco utilizada e sempre bastante criticada por alguns doutrinadores, acreditamos ser uma alternativa que não deveria cair no desuso, principalmente nos casos de contratos de valores não elevados, onde o locatário poderá mais facilmente garantir a locação com bens móveis, até porque, com menos formalidades que as exigidas no caso de caução imobiliária. O artigo 39, da Lei nº 8.245/91 assim dispõe: "Artigo 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel". Sendo assim, qualquer uma das modalidades de garantia escolhida pelo locador, se convencionado entre as partes, poderá ter qualquer prazo de duração; em não ocorrendo estipulação, a sua duração será aquela enquanto perdurar o contrato, ou seja, até a efetiva entrega do bem locado. OBRIGADO, att: DR MIGUEL EUGENIO GUIMARAES LIMA ADVOGADO