Não é cadastrado, clique aqui!
Não é cadastrado, clique aqui!
Sábado, 02 de agosto de 2014
Esquerda
Direita
Share
Sistema Financeiro de Habitação
112213 pessoas já leram esta FAQ. 

Cartilha do Mutuário do Sistema Financeiro de Habitação

1. Quem é o Mutuário adquirente da casa própria?

É a pessoa que recebe, do agente financeiro, os recursos para a compra do imóvel. Ela deve devolver essa quantia em parcelas mensais durante um período pré-determinado no contrato, acrescidas de juros e correção monetária.

2. Quem é o agente financeiro?

Qualquer instituição financeira (banco) pública ou privada, autorizada pela Caixa Econômica Federal que realize financiamentos para a aquisição da casa própria e respeite as regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

3. Os contratos de financiamento da casa própria estão amparados pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC)? Quais as vantagens?

Sim. O Código de Defesa do Consumidor estabelece direitos e obrigações entre fornecedores e consumidores. Nos contratos de financiamento da casa própria, o fornecedor é o agente financeiro e o consumidor é o mutuário.

O que caracteriza a existência da relação de consumo é a destinação dada pelo mutuário ao crédito a ele oferecido. No presente caso, em que o mutuário utiliza o valor do financiamento integralmente para uso próprio, resta plenamente caracterizada sua condição de usuário final, nos termos previstos em Lei.

Dentre os diversos benefícios trazidos pela aplicação do CDC, pode-se destacar: a garantia de igualdade nas contratações, possibilidade de modificação ou anulação de cláusulas desproporcionais, restrição de direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual e, principalmente, redução da barreira intransponível existente entre o mutuário e o agente financeiro.

4. O contrato de financiamento da casa própria é considerado “contrato de adesão”?

Os contratos são tipicamente de adesão, eis que as cláusulas são padronizadas e o contrato é previamente elaborado pelo agente financeiro. inclusive, adotando modelos que se conformam com a regulamentação legal e infra-legal da espécie.

Normalmente traz cláusulas abusivas, vantajosas apenas para o financiador, de maneira totalmente unilateral, não podendo os Adquirentes, em momento algum, discutir as cláusulas contratuais, sendo obrigados a aceitá-las em bloco, ou ficar sem crédito, isto é, sem adquirir a sua moradia.

5. Quais são as maiores dificuldades enfrentadas pelos mutuários do SFH?

Infelizmente, os mutuários enfrentam diversos problemas durante a vigência do Contrato de Financiamento Habitacional. Dentre estes incômodos, destaca-se a dificuldade em manter o pagamento em dia e o inesperado Saldo Residual.

6. Porque o pagamento da prestação passa a ser difícil?

Muitas vezes o agente financeiro substitui a legislação do Sistema Financeiro da Habitação por normas administrativas próprias.

Ao aplicar reajustes diferentes dos convencionados no contrato, ou impor taxas que fogem à capacidade de pagamento do mutuário, provocam um desequilíbrio contratual.

É Importante mencionar que grande parte dos contratos de financiamento habitacional são regidos pelo PES – Plano de Equivalência Salarial, portanto, a prestação só poderá ser reajustada no mesmo índice e mesma periodicidade àqueles aplicados ao salário do mutuário.

Diante da falta de interesse em aplicar tal norma, o agente financeiro acaba por aplicar índices superiores aos recebidos, suprimindo parte da renda e provocando a inadimplência.

7. Os agentes financeiros devem respeitar o limite de comprometimento de renda?

Sobre este assunto, a Lei 8692/93 não deixa qualquer dúvida.

Art. 11 O percentual máximo de comprometimento de renda do mutuário nos contratos regidos pelo Plano Equivalência Salarial, correspondente à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do mutuário verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a trinta por cento.

Portanto, deverá ser respeitado o percentual inicialmente pactuado, sendo assegurado ao mutuário o direito de renegociar as condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo estabelecido em contrato, mediante a dilatação do prazo de liquidação do financiamento.

8. Quais as causas e conseqüências do desequilíbrio contratual?

Não há dúvida que o descontrole das prestações tem por conseqüência a imediata inadimplência.

Altos índices de inadimplência são verificados nos contratos do SFH, ou seja, quando estes deveriam proporcionar a aquisição da moradia, acabam por transformar o trabalhador em devedor.

9. Qual a conseqüência da inadimplência?

A resposta mais direta e objetiva é a seguinte: PERDA DO IMÓVEL.

Os Agentes Financeiros possuem duas formas de executar mutuários inadimplentes, através da execução extrajudicial e judicial.

A primeira reflete exatamente aquilo que o SFH está se tornando, um grande agente imobiliário. Isto porque, o procedimento utilizado pelos Bancos fere princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório quando não permitem ao mutuário questionar a origem daquela dívida.

Apesar de desrespeitar ambos princípios, é permitida pelo Decreto Lei 70/66, o qual é considerado Constitucional pelos Tribunais.

Já o procedimento de execução judicial poderíamos considerá-lo como “politicamente correto”, pois permite ao mutuário demonstrar e questionar a dívida.

10. Se o agente financeiro executar o contrato, há possibilidade de perda do imóvel?

Em geral, o agente financeiro executa o débito sem a participação da Justiça, ou seja, de forma extrajudicial.

Como não há o devido processo legal e o mutuário não tem como se defender, é possível entrar com processo judicial pedindo a suspensão do leilão, assim como a sua anulação, ou anulação dos apontamentos no registro do imóvel já adjudicado (tomado pelo banco que o forneceu).

11. Existem saídas jurídicas para evitar a perda do imóvel?

No caso da execução extrajudicial, é constante o descumprimento dos requisitos impostos pelo Decreto 70/66(artigo 29 e seguintes), podendo, portanto, ser anulada a execução e suspenso o leilão através de processo judicial.

No caso da execução judicial, a mesma só poderá ocorrer quando a dívida for líquida, certa e exigível.

Todavia, em grande parte dos contratos, diante de todas as irregularidades cometidas pelos agentes financeiros, havendo processo judicial discutindo o contrato e suas cláusulas ilegais ou abusivas, além das irregularidades cometidas, não há como se considerar o débito líquido e certo e a execução ficará suspensa até que seja julgada a ação e a dívida seja recalculada pela justiça.

12. Caso não seja tomada nenhuma medida para evitar a execução, qual será a conseqüência?

Caso o agente financeiro tenha utilizado o meio extrajudicial, o imóvel será levado a Leilão para quitação do débito.

A execução judicial tem o mesmo propósito, entretanto, permite que o agente financeiro adjudique o imóvel. (fique com o imóvel para si)

13. O Agente financeiro pode adjudicar o imóvel (ficar para si) através do procedimento extrajudicial?

Não. Apesar de corriqueira a prática da adjudicação (pegar o imóvel para si) por parte do agente financeiro, através da execução extrajudicial, o Decreto Lei não permite.

O entendimento de juristas e juízes reflete exatamente a omissão da Lei: “para ocorrência da adjudicação, o agente financeiro deve utilizar-se da execução judicial, conforme disposta na Lei 5741/71”.

14. Quanto ao saldo devedor, qual é a maior dificuldade?

Constata-se que os contratos assinados entre 1988 e 1993, apresentam um grande problema quanto ao saldo residual.

Isso deve-se à aplicação da TR para a correção do saldo e índices da categoria profissional para a correção das prestações.

Durante este período, tínhamos índices absurdos de correção do saldo e, muitas vezes, os salários e as prestações não o acompanhavam.

A conseqüência é facilmente constatada: amortizações negativas.

15. Como pode ser resolvido o problema do saldo residual?

A prática indicou e os Tribunais acolheram o uso de mesmo índice para reajustar a prestação e o saldo devedor, permitindo o equilíbrio entre os índices de correção.

Desta forma, através de processo judicial, consegue-se chegar à última prestação com saldo devedor significativamente reduzido ou próximo de liquidar dívida.

16. Existem outros fatos que contribuam para a existência do saldo devedor?

Sim. Além da correção equivocada pela Taxa Referencial, aplica-se a capitalização, o que representa uma prática ilegal.

A amortização também não tem sido aplicada como estabelece o Sistema Financeiro da Habitação.

Segundo a lei, o órgão financiador deve primeiro abater do saldo devedor a prestação paga, para depois corrigi-lo e então aplicar a correção monetária.

Porém, em geral, ocorre o contrário, ocasionando o aumento ininterrupto do saldo devedor, devendo o mutuário discutir estas ilegalidades na justiça.

17. Após o término do prazo de pagamento do contrato, o saldo devedor estará quitado?

Não. Após pagar a última prestação, o mutuário provavelmente possuirá saldo devedor.

Este pode até ultrapassar o valor do próprio imóvel, salvo em contratos em que se aplica efetivamente o Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

18. Os recentes contratos elaborados pelos agentes financeiros possuem saldo residual?

Analisando o Contrato é possível verificar a existência da cláusula que atribui ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor.

Portanto, o próprio agente financeiro reconhece a possibilidade desta ocorrência.

Entretanto, é visível que os atuais contratos apresentem equilíbrio na forma de correção do saldo e da prestação.

Infelizmente depende da economia, ou seja, se esta permanecer estável a possibilidade de saldo residual extremamente alto é reduzida.

19. O sistema SACRE, utilizado pela CEF, possui saldo residual?

Sim. A diferença dos demais sistemas está na sua forma de distribuir este resíduo.

Como suas prestações são recalculadas a cada período de 12(doze) meses, com base no saldo devedor, seu saldo residual também é diluído assim.

Mas não quer dizer que não exista resíduo, apenas é reduzida a sua incidência.

20. É vantajoso, para o mutuário devedor, a renegociação do contrato com o agente financeiro?

Poderá ser uma atitude precipitada. A mera renegociação não traz nenhuma vantagem ao mutuário, pois a prestação sofrerá uma redução apenas momentânea, com normas e regulamentos elaborados pelo agente financeiro.

Posteriormente, as diferenças serão cobradas. Além do mais, não serão discutidas nessa oportunidade as distorções do contrato, o que poderá ser discutido na justiça.

Somente a discussão judicial das cláusulas ilegais ou abusivas do contrato podem oferecer a definitiva solução.

21. Quais são as cláusulas e pontos mais discutidos pela via judicial?

• Valor da prestação ajustada à capacidade de pagamento do mutuário;

• Forma de amortização do saldo devedor antes de sua correção;

• Retirada da incidência da capitalização de juros;

• Substituição de índices incorretos aplicados à correção monetária da Taxa Referencial (TR) para PES/CP ou INPC;

• Redução dos juros ;

• Ajuste dos valores de prêmios de seguros de acordo com a Susep;

• Compensação de valores pagos a maior;

• Repetição do indébito, ou seja, devolução em dobro dos valores pagos a maior, após sua dedução no saldo devedor;

• Expurgo da Tabela Price;

• Expurgo do CES.

22. O que é contrato de gaveta?

É um negócio jurídico, de compra e venda de imóveis, que é fechado sem o consentimento da instituição de crédito que o financiou.

O mutuário "vende" através de um contrato de compra e venda o direito sobre o imóvel para o “gaveteiro” (quem se oferece para a compra), que fica obrigado a pagar as prestações para o agente financeiro, mas não é feita a transferência para o seu nome junto ao banco financiador, a qual somente se dará após a quitação total do contrato.

O "vendedor" passa uma procuração para que o "comprador" (gaveteiro), possa transferir o imóvel para o seu nome, após quitado o contrato de financiamento.

É conhecido como "contrato de gaveta" exatamente porque o agente financeiro não conhece a sua existência, é como se ficasse dentro de uma gaveta, só sendo conhecido por aqueles que o fizeram.

23. O gaveteiro pode ingressar com ação judicial?

O gaveteiro que desejar ingressar com uma ação judicial deverá possuir procuração pública do titular, com cláusula "adjudícia" que dê poderes para isso, ou solicitar que o próprio titular do imóvel assine a procuração, que dará condições ao advogado de representa-lo na justiça.

24. Caso não possua procuração, ainda é possível ingressar com Ação?

Várias decisões judiciais, proferidas pelos mais diversos Tribunais do Brasil, equiparam o gaveteiro ao titular do contrato, permitindo que exerça os mesmo direitos, como seu titular fosse.

Entretanto, é possível entendimento contrário.

25. Os mutuários podem utilizar o FGTS para pagamento das prestações?

Sim. A Lei 8036/90 dispõe o seguinte:

"Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:

V - pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, desde que:

a) o mutuário conte com o mínimo de três anos de trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;

b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de doze meses;

c) o valor do abatimento atinja, no máximo, oitenta por cento do montante da prestação.

VI - liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH e haja interstício mínimo de dois anos para cada movimentação.

VII - pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições:

a) o mutuário deverá contar com o mínimo de três anos de trabalho sob regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;

b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.

VIII - quando permanecer três anos ininterruptos, a partir da vigência desta Lei, sem crédito de depósitos;"


26. O FGTS poderá ser utilizado para pagamento de prestações atrasadas?

A lei 8036 não proíbe a utilização do FGTS para pagamento de parcelas em aberto, entretanto, a disposição do Fundo fica por conta do Conselho Curador e, este sim, não permite.

Diversas ações judiciais já foram distribuídas e obtiveram êxito na utilização do FGTS para saldar prestações atrasadas.

É necessário alertar que esta poderá não ser a saída correta.

Muitas vezes o simples pagamento do débito com o FGTS não resolve o problema na sua raiz, ou seja, é importante corrigir aquilo que ocasionou a inadimplência, ou seja, claúsulas ilegais ou abusivas do contrato de financiamento, o que só pode ser feito através de processo judicial.

Alerta-se para a necessidade da realização de uma consulta prévia sobre a viabilidade ou não de utilizar o FGTS, afinal, poderia ser útil em outra ocasião.

27. O que é Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS?

Este fundo foi criado pelo extinto Banco Nacional da Habitação (BNH) para garantir a quitação dos saldos devedores no término do contrato.

Estes são ocasionados por diferentes formas de reajustes entre a prestação e o saldo devedor.

A condição para uso do FCVS é a contribuição mensal do valor correspondente a 3 % do encargo.

Esse recurso foi mantido até o final da década de 80 e em alguns contratos no início dos anos 90.

Portanto, quem possui esse fundo em seu contrato, tem o direito de liquidar o saldo devedor após o pagamento da última prestação, devendo encaminhar seu pedido diretamente ao agente financeiro.

28. Quais as providências a serem tomadas pelos mutuários para a correção de seus contratos?

Recomendamos a tentativa por vias administrativas antes de ajuizar uma ação.

Mas o único caminho para solucionar definitivamente as irregularidades, praticadas pelos agentes financeiros, é a justiça.

29. Quem pode solicitar quitação do contrato?

De acordo com a lei 10.150 de 2.000, apenas mutuários com contratos de financiamento assinados até dezembro de 1.987 e com cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

30. Quem tem mais de um financiamento habitacional com a cobertura do FCVS poderá solicitar quitação dos contratos?

Sim. A lei 10.150 de 2.000 permite ao mutuário com mais de um financiamento solicitar e obter as quitações, desde que os contratos tenham sido firmados até 5 de dezembro de 1.990.

Considerando que essa lei refere-se aos contratos assinados até dezembro de 1987, todos os mutuários com duplo financiamento devem ser beneficiados por ela.

Contudo, é comum a resistência por parte do agente financeiro em aceitar essa situação. Nesse caso, é necessário pleitear na justiça a quitação dos contratos.

31. Há mutuários que quitam seus contratos com o próprio dinheiro. Mas, logo após, descobrem que tinham direito de até 100% de quitação. Eles podem solicitar a devolução do valor desembolsado?

A AMM desenvolve estudos jurídicos em busca de oferecer soluções para os que desembolsaram valores na quitação de seu imóvel. Esses mutuários descobrem tardiamente a concessão de 100%, pela lei 10.150/2000.

As Medidas Provisórias anteriores a essa lei apenas forneciam descontos parciais. Elas estão sob análise, no plano de sua eficácia, após serem convertidas pela referida lei.

32. O gaveteiro pode obter desconto na quitação de seu contrato?

Sim. Mas deve estar atento às condições da lei 10.150/00, que é complexa e requer muita atenção para ser interpretada. Para informações mais precisas, deve-se procurar um especialista.

33. Quem está inadimplente (com prestações atrasadas), também pode obter desconto na quitação?

A lei 10.150/00 apenas beneficia com desconto de 100% o mutuário em dia com suas prestações. Porém, entende-se que na maioria das vezes, a inadimplência ocorre por reajustes abusivos aplicados às prestações.

É necessário buscar auxílio para recalcular os valores do contrato de financiamento, para obter a prestação ideal. A partir disso, informa o agente financeiro das correções, que devem entrar em seu consenso.

Caso obtenha êxito nesse processo, é possível o ingresso na justiça com o pedido de revisão contratual e enquadramento à lei 10.150/00, para obter o devido desconto.

34. Quem já está na justiça pedindo a revisão do contrato pode se beneficiar do desconto de 100%?

Sim, a lei 10.150/00 garante esse benefício. Porém, freqüentemente esse direito é negado ao mutuário que já entrou na justiça, o que contraria a Constituição Federal.

Alguns agentes financeiros realizam através do pedido de baixa do processo judicial. Recomenda-se a baixa do processo a pedido da banco, quando existe um comprometimento entre o mutuário e o agente financeiro, ou seja, quando se chega judicialmente a um acordo entre ambos, após a aprovação do juiz.

35. Nos contratos com construtoras, os contratantes enfrentam os mesmo problemas daqueles assinados com agentes financeiros?

Normalmente não. Entretanto, é importante alertar sobre alguns pontos principais dos contratos com construtoras:

* Na maioria dos contratos existe a previsão de pagamento de resíduo, na entrega das chaves;

* Para aqueles que continuarem seu financiamento com a construtora, é sempre bom lembrar que a partir da entrega das chaves a prestação será calculada através de algum sistema de Amortização(Tabela Price) e incidirão juros;

* As prestação e saldo serão corrigidos por INCC, ICC-SP ou IGP-M.

36. Caso uma construtora não cumpra a entrega do imóvel no prazo determinado do contrato, pode-se exigir devolução das parcelas pagas?

Sim. O comprador poderá solicitar a devolução integral dos valores pagos, acrescida de juros e correção monetária, através de uma denúncia de rescisão (anulação) contratual, por descumprimento de prazo de entrega do imóvel.

Caso a construtora negue o fato, o contrato pode ser cancelado através da justiça, em Ação Rescisão Contratual. O valor será reembolsado da mesma maneira.

37. O que o comprador de um imóvel, que está ainda na planta da construtora, deve fazer quando não consegue mais pagar as prestações?

Deve exigir a rescisão (anulação) contratual, por insuficiência financeira para continuar com os pagamentos mensais. Nesse caso, pode-se exigir a devolução das parcelas pagas. Os Tribunais entendem que o valor a ser devolvido corresponde a 90% do foi pago, corrigido monetariamente.

38. Quais os cuidados que o pretendente à compra de um imóvel na planta deve ter antes de assinar seu contrato?

São vários os cuidados a serem tomados.

Entre eles a pesquisa no Registro de Imóveis para certificar-se que a propriedade pertence à construtora/incorporadora, ou se existe algum tipo de alienação, penhora, hipoteca, ou outra taxa sobre o imóvel.

Há também a verificação do registro da empresa na matrícula. No documento deverá constar que no terreno determinado será construído o empreendimento, e que este foi aprovado pela prefeitura(habite-se).

Também é necessária a informação da quantidade de unidades a serem construídas, assim como suas medidas, tipos, além de outras benfeitorias de uso comum. Estes dados são checados no memorial descritivo da obra, fornecido pela construtora.

Outra pesquisa importante é a de obras já realizadas pela incorporadora. Assim, pode-se avaliar a qualidade, a satisfação dos compradores e o cumprimento do prazo de entrega.

Verifique também a existência de processos judiciais contra a empresa na Justiça Estadual, Federal e na Justiça do Trabalho. A existência de vários processos e os tipos de processos podem ser um forte indício de que a empresa não está em boa situação e pode vir a não terminar os novos projetos e as obras em andamento.

*Dúvidas sobre SFH - CLIQUE AQUI ou ligue (11) 3284.8001 (Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil)

Fonte: www.ammrs.com.br e www.endividado.com.br

Comentários
12 comentários
Cadastre-se e receba notícias. É grátis!